Ingatlan eladás utáni adózás szabályai

Egy ingatlan eladása után a befolyt vételár ugyanúgy jövedelemnek minősül, mint a munkabérünk. Ebből az következik, hogy az ingatlanértékesítés személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget – amely jelenleg 15 % - vonhat maga után, ha a lentebb írt feltételek fennállnak.

* Jelen cikkben a magánszemélyek lakás tulajdonjogának eladása során felmerülő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel kapcsolatos szabályok olvashatók:

Fontos, hogy csak akkor kell adót (SZJA-t) fizetnünk az ingatlan eladása után, ha azt nyereségesen – vagyis a vételi árnál többért – adtuk el, és csak akkor, ha ezt a vásárlástól számított első 5 évben tettük.

Tehát, ha az ingatlanunk vásárláskor fizetett vételár magasabb, mint az eladási ár – vagyis amennyiért eladjuk -, vagy az ingatlant több mint 5 éve vásároltuk az eladáshoz képest, akkor nincs SZJA fizetési kötelezettségünk.

Az SZJA csak az eladási ár és a megvásárláskor kifizetett vételár különbözetét terheli (ezt nevezzük adóalapnak). 

(Az ingatlanunk megszerzésének / megvásárlásának az időpontja az az időpont, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlan-nyilvántartásba, vagyis a földhivatalba benyújtjuk. Tehát ha az adásvételi szerződésünket 2020.12.31. napján nyújtjuk be a földhivatalba, akkor a szerzés éve, a vásárlás éve 2020 lesz)

Jó hír viszont, hogy az adóalap a vásárlástól számítottan évről évre egy meghatározott számítás szerint csökken egészen a nulláig. A számítás a következőképpen alakul:

• a vásárlás évében (0. év) és azt követő 1. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 100%;

• a vásárlás évét követő 2. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 90%;

• a vásárlás évét követő 3. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 60%;

• a vásárlás évét követő 4. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 30%;

• a vásárlás évét követő 5. évtől kezdve az ingatlan eladás SZJA alapja 0%.

Példa 1: Ha szerencsénk volt és az ingatlanpiac robbanásszerű növekedését kihasználva a 20 millió forint értékű ingatlanunkat, 1 éven belül 60 millió forintért értékesítjük, akkor a 60 millió forint és a 20 millió forint különbsége 40 millió forint – ez lesz az úgynevezettet adóalapunk – vagyis az eladási ár és a megvásárláskor kifizetett vételár különbözete -, ami után adózunk. Ennek az összegnek a 15%-a lesz a személyi jövedelemadó, ami jelen esetünkben 6 millió forint.

Példa 2: Vásárlunk egy új építésű lakást Debrecen belvárosában 30 millió forintért 2023-ban. Meghirdetjük a lakást 50 millió forintért. A következő adófizetési kötelezettségekre számíthatunk attól függően, hogy 50 millió forintért melyik években sikerül eladnunk a lakásunkat:

• 2023 hátralévő részében és a következő 2024-es évben a 20 millió forint után fizetnénk a 15%-os jövedelemadót, ami 3.000.000 Ft.

• 2025-ben a 90%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 2.700.000 Ft.

• 2026-ban a 60%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 1.800.000 Ft.

• 2027-ben a 30%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 900.000 Ft.

• 2028-tól pedig már 0%-ra csökken az adóalap így nem kellene SZJA-t fizetni.

Mivel csökkenthetjük még az adóalapot?

1. csökkentő tényező: Nem csak idővel – és ezzel párhuzamosan százalékos aránnyal – csökken az ingatlaneladás szja alapja. Ezt csökkenthetjük mi is azzal, hogy elszámoljuk az ingatlanunk vásárlásakor a megszerzésére fordított összegeket és az ezzel összefüggő egyéb kiadásokat, mint az ügyvédi, közjegyzői, szakértői díjak, vagy a vásárlással kapcsolatban megfizetett illeték.

2. csökkentő tényező: Csökkenthetjük továbbá az adóalapot az úgynevezett értéknövelő beruházásokkal is. Ezek olyan vásárlás utáni ráfordítások az ingatlanra, melyek az ingatlanunk szokásos piaci értékét növelik. Általános példa erre a konya, fürdőszoba felújítása, átépítés, bővítés. Az állagmegóvó beruházás is lehet értéket növelő beruházás akkor, ha a beruházás állagmegóvási céllal történt és az arról szóló számlák dátuma az eladást megelőző 24 hónapon belüli, valamint a teljes összeg meghaladja az eladási ár (az eladás utáni bevétel) 5%-át. Állagmegóvásra lehet példa a festés, tapétázás, parkettázás.

3. csökkentő tényező: Figyelem, az eladás – értékesítés – költségei is csökkentik az adóalapot! Ilyen költség lehet például az ingatlanközvetítői díj, az értékbecslő díja, hirdetési költségek.

Az összegeket mindig számlával, vagy okirattal kell igazolnunk, így például a házilagos munkavégzés értéke sajnos költségként nem számolható el.

Mikor kell megfizetni a személyi jövedelemadót?

• Először is az eladásból származó jövedelemmel kapcsolatos adatokat (bevételt, a költségeket, a jövedelmet) az átruházás, eladást követő év május 22-ig kell bevallani az szja bevallásban. Ahogy fent írtam az erről szóló szerződés földhivatali benyújtásának éve az átruházás, eladás éve. Az szja bevallásról részletesen a NAV oldalán lehet tájékozódni.

• Ha van ügyfélkapunk, akkor ezt úgy is megtehetjük, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetet – amit automatikusan megküldenek az ügyfélkapus tárhelyünkre – kiegészítjük ezzel és beküldjük.

• Fontos tudnunk, hogy minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell tudnunk mutatni az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig. Ez azt jelenti, hogy egy 2025-es jövedelemszerzés esetén 2031. december 31-ig meg kell őrizni a dokumentumokat.