Zártkert fogalma

Egy településen az egyes földrészletek fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. A zártkert egy speciális (különleges külterületi egység) ingatlan kategória, amelyet hagyományosan mezőgazdasági művelésre, például gyümölcsösök, szőlőültetvények kialakítására használták.

Az az ingatlan minősül zártkertnek, amelyiknek a tulajdoni lapján “megnevezésként” zártkert szerepel. A tulajdoni lapon zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni - kivéve, ha a tulajdoni lapon szerepel a “művelés alól kivett” minősítés is! 

Nem minden zártkert minősül tehát termőföldnek. A tulajdonosok ugyanis 2017. december 31-ig egyszerűsített eljárásban kérhették a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. Ez azt jelenti, hogy a kivont területekre többé nem vonatkoznak olyan agrárjogi megkötések az adásvétellel kapcsolatban, amelyek a mezőgazdasági területeket védik. 

A művelés alól kivett területekre már nem érvényes a termőföld védelméről szóló törvény, ami megköveteli a művelési ágnak megfelelő termelést, és kötelezővé teszi a gyomnövények terjedésének megakadályozását is. Emellett más beépíthetőségi szabályok vonatkoznak a kivont területekre, így a telek értéke a többszörösére is nőhet, főleg, ha olyan területen fekszik, amelyet az önkormányzat idővel valószínűleg belterületbe von. 

A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú.

Beépíthetőség és a zártkert viszonya

A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban

• az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) és

• a helyi építési szabályzatban található rendelkezések

határozzák meg.

Ha csak az OTÉK-ot nézzük, akkor ennek 29. § (8) bek. alapján mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!

A helyi építési szabályos és OTÉK módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire!

Mire érdemes figyelni ingatlan vásárláskor?

1.       mindig kérjünk le friss tulajdoni lapot (Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt)

 2.       érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen (pl. tervezik-e a terület bevonását belterületbe)

 3.       mindig érdeklődjünk a banknál a hitelfelvétel feltételeit illetően, ugyanis lehet kizáró tény, ha zártkerti ingatlanról van szó